Изгубени… в ЗУТ

Изпуснахме летните намаления и промоционални условия за сглобяема къща по готов проект и тъй като до пролетта време за мислене има много, поръчахме си проект за монолитна. И от тук започнаха истинските ни проблеми…

Проектантът ни е симпатичен чичко със свое виждане за нашите нужди. Срещите ни с него са като шахматна партия, в която ние с Прасун отчаяно се опитваме да устоим на експанзията от квадратури, чупки и килери, като развяваме знамето на финансовата криза и все по-трудното кредитиране.

Човекът просто ни харесва и иска да си построим голяма къща. За него 70 кв. м. разгърната площ са абсолютния минимум за двама души, втората тоалетна е задължителна, когато имаш 2 спални (въпреки протестите ни, че кабинетът на Прасунсен не е спалня), едната спалня трябва да е минимум 12,5 кв.м., а къща без входно антре не може да съществува по закон. Изобщо идеята ни – да строим според текущите си нужди и финансови възможности, а не за поколенията и на гърба на поколенията, май му е чужда.

Е, оставихме го да твори както си знае, а аз от чисто любопитство се забих да чета законите с идеята да разбера дали еднофамилните къщи са с по-различен статус от апартаментите или почти цялото ново строителство в София е извън закона.

Първи опит…

Първо попаднах на някаква версия от 60-те (СТРОИТЕЛНИ ПРАВИЛА И НОРМИ ЗА ИЗГРАЖДАНЕ НА НАСЕЛЕНИ МЕСТА) във форума на lex.bg, според която:

VIII. Вътрешно разпределение на жилищните сгради 

§ 38. (Ал. 1 изм. – ДВ, бр. 39 от 1963 г., бр. 13 от 1965 г.) Всяко жилище трябва да има най-малко стая за живеене, кухня или кухня-бокс, клозет, помещение за баня с тоалетна мивка и електрическа пералня, преддверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение. 
(Ал. 2 изм. – ДВ, бр. 39 от 1963 г., бр. 13 от 1965 г.) При едно и двустайни жилища и при тристайни жилища, когато една от стаите е проходна, се допуска клозетът да бъде в едно помещение с баня. 

Честно казано – звучи разумно, въпреки всички тези (така нужни, но толкова ядящи бюджета) спомагателни помещения. Естествено, невъзможно е точно тези закони да са останали непроменени и продължих да ровя за актуални версии.

Опит втори…

Така и не можах да намеря безплатно място в интернет, където юридическата информация да е добре подредена, като за лаици. Иди търси нещо, което даже не знаеш как се казва…
Е, попаднах на “Закон за устройство на територията” в paragraf22.com, който май се оказа актуален. 
Раздел VI: Сгради на основното застрояване. Изисквания към жилищните сгради и жилищата
Чл. 40. (1) Всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни.
Нито дума за размерите на помещенията, а банята вече е в комплект с тоалетната без никакви условия. И все пак… доста постно. Не може да няма още нещо!

Трети опит…

Май към закона имало някакви наредби… знаех си аз, че не може да е толкова лесно. Този път попаднах на НАРЕДБА No 5 от 21 май 2001 г. за правила и нормативи за устройство на територията в dir.bg, за която видях, че е не е валидна чак след като изчетох всичко, което ни касае:

Раздел III: Жилища 

Чл.132. Най-малките допустими светли площи на помещенията в новопроектирани жилища са:

1. дневна – 15 кв. м;
2. спалня за един обитател – 7,5 кв. м;
3. спалня за двама обитатели – 12,5 кв. м;
4. кухня-бокс – 4,5 кв. м;
5. кухня с място за хранене – 7,0 кв. м.
Хм, явно това е имал предвид нашия човек, когато упорито отказа да намали размерите на стаите. И тъй като вече ми беше просветнало, че законите и нормативните актове в тази страна (а може би и навсякъде по света) нямат никаква логика в наименованията си, този път открих следващата версия по-лесно.

И победител е…

НАРЕДБА No 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

Или поне на нас ни се иска тази да е последната. Защото в нея ограниченията са отпаднали и дори и да не е много разумно да сместиш 3 стаи в 50 квадрата, поне не е незаконно.

Задачки за напреднали

  1. Как ще се казва следващия нормативен акт, който отменя този?
  2. Има ли или няма все пак някакъв закон, според който всичко изписано до тук да не важи за еднофамилна къща?
  3. Как се казват майките на създателите на тази каша?

Аз съм до тук… заболя ме главата.

18 thoughts on “Изгубени… в ЗУТ”

  1. А защо по дяволите човек да не може да си построи каквато къща иска и да живее в нея? Ако не иска да има килер/зимник, а просто огромна стая без стени, в която се помещава всичко?!?

  2. Всъщност една голяма стая без стени можеш. Стига да имаш антре и баня извън тази стая… това се води едностайно жилище. Но не можеш да си цопнеш вана с душ по средата на спалнята, въпреки че такава постановка съм виждала по някакви списания.

    Според някоя от старите наредби може да имаш ателиета и кабинети на последния етаж на жилищна сграда, като за кабинетите даже баня и тоалетна не са задължителни. Този текст за кабинетите е отпаднал, т.е. вече всяка самостоятелна кутийка задължително трябва да има собствен кенеф с баня.
    Някъде из старите закони мернах якия израз “бекярско жилище”, което означавало нещо като боксониера с тоалетна и мивка (без баня).

    Но да строиш каквото искаш, определено не може, поне не в България. Още събирам смелост да се разровя и разбера защо всеки ми разправя, че не мога да си направя фундамент на пилони (т.е. наколно жилище), след като по цял свят строят така без проблем.

  3. Един съвет – разкарайте чичката!
    Защо: Един архитект, проектант е служител, който изпълнява своята задача и срещу това му се заплаща. Т.е. това е ваш проект с Прасунсен, а не негов, за да играете шах. Той само ви изпълнява желанията. Вие сте тези, които му плащате заплатата, ако иска да прави изкуство, да си го плати сам. И не, 2 тоалетни не са задължителни, даже има един виц, който разказва моя професор/горните думи са негови/, че повечето хора с 2 тоалетни/и спални в случая/ никога не са имали гости 🙂
    Стани ми малко гадно за вас.
    Успех!
    p.s. С наредбите не съм запознат детайлно, но в повечето случаи има заобиколни легални начини за постигане на целта. а това е задача на чичката, да ви съветва, той защитава вашите интереси и затова ви взима парите, а не ти да си вадиш очите.
    Не съм срещал такъв закон за антрето. Без да го нападам, тоя човек е хубаво да си отвори очичките и да си помисли дали тази професия е за него.
    p.p.s. чети за модулното строителство, мисля че то е за вас.

  4. По принцип си прав, обаче… (посъкратих подробностите в поста, за да не стане досадно дълъг и може би за това е неясно).

    1. Всъщност имахме наша идея с Прасунсен – чертахме и мъдрихме заедно. На първата среща отидох при чичката с нашия чертеж и той изяви готовност да направи проекта по скицата ни, ако толкова много държим, но… успя само за 15 минути да ми докаже защо идеята ни не струва парите, които ще струва строителството й.
    Много си обичам творенията (особено тези, които правим заедно с Прасун), но не съм чак такова магаре, че да не се съглася с разумни аргументи. Неговото предложение, което скицира набързо, беше доста по-добро.

    2. Това, което искаме от чичката е да се вместим в по-малка сума за груб строеж, дори и с цената на известни компромиси. Сега… знам, че има много начини да се заобиколи закона. Примерно спалнята може да се нарече “спална ниша” и по проект да е част от друга стая, антрето да е 1 кв.м. и да икономисаме вратата накрая, ама… въпросът е колко пари всъщност ще си спестим с тези галимации и дали си струва компромиса. Защото не строим цял блок с 30 апартамента, та икономическия ефект от дребните неща да се мултиплицира, а една малоквадратурна къща. От проектанта очакваме съвети точно в тази насока… ще видим дали е свършил работата, когато видим готовия проект (след няколко дни) и количествената сметка (която обеща след едно мое мрънкане по телефона).
    Защото… нашата първоначална идея се оказа, че много точно отговаря на приказката “скъпи на триците, евтини на брашното”. Как мога да преценя чуждата компетентност в област, в която моите познания са повърхностни?

    3. Старото поколение архитекти, особено в по-малките градове, явно не са свикнали да проектират “жилищни спални с баня”. Не са свикнали да въртят и сучат, докато намерят пресечената точка между сумата и желанията на клиента. Не можем да очакваме чудеса, знам…
    И всъщност дали ще има някакъв смисъл, ако с част от тези 1-2000 спестени лева платим на проектанта за допълнителните часове работа. Да, проекта е най-евтината част в една жилищна сграда, но когато не става дума за палат и почти няма от какво да се отнеме…

    4. Да го сменим, ама с кой? Като бягаме от софийската лудница, бягаме и от нейната анонимност. В малкият град всичко е синджир марка, изпитахме го след като с 2 ходения и благодарение на инцидентни запознанства успяхме да уредим всички документални дивотии, за които хората пищят, че отнемали седмици… Обратната страна на медала – когато хората по някаква причина престанат да са добронамерени. Дали си струва? Не знам. Искаме да живеем там, не да изкараме някакви бързи пари и да избягаме.

    Уф, не знам… Мразя принципа “тук един наш човек може да свърши работа”, но някои от най-успешните ми и ползотворни контакти са били резултат от този принцип. Мразя работата на доверие и без формалности, но точно партньорите, с които работя на този принцип се оказват най-коректни. Не искам да се предоверявам, но не искам и да обиждам хората с ненужно подозрение…

    Колко дълго липсата на опит е достатъчно оправдание за загуби и неудачи?

  5. Важното е да има ползотворна, двустранна комуникация между вас и архитекта – все ще се оправите някак си, това не е толкова важно. Исках друго да напиша. Нали знаете, че понякога хартиения чертеж остава пожелателен – щом веднъж имате нещо начертано и одобрено, като почне самото строителство, могат да се правят големи … хмм, “врътки”?
    Пример в този смисъл:
    Един познат строи малка фамилна къща за две семейства на черноморието. Според “официалните” планове на не-случайния му архитект сградата е нещо скромно.
    Но чрез сума ти неведоми начини, финтове, трикове, малко известни нормативни вратички и прочие шашми, когато това чудо бъде построено, се очаква да побира към 40 почиващи едновременно … На всеки двама от които се полага баня+тоалетна!

  6. Да, нещо като това от линка, само че до къщата на сем. Спандониеви. Тя вече не е съставена от модули, a от готови части. Има разлика. Виж на горните чертежи как къщата е съставена от 2 модула/правоъгълника/ и може да се сглобява и разглобява за “отрицателно време”. Естетически не са издържани разбира се, но това е друга тема, твърде субективна.

  7. Хм, точно това гледахме снощи…
    Ако цената им е актуална и могат да пригодят наш проект (впрочем един от техните прилича донякъде на това, което ни правят в момента), сигурно си струва.

    Уф, ужасни са им сайтовете на всички строителни фирми, толкова ли нямат някой лев за свестен сайт 🙁
    Направо си е мъка да откриеш някакво инфо там.

  8. Някакви насоки ти давам,само за ориентация…за повече,ще трябва бая място.
    ЮНормативните актове са в рангова структура.Винаги има такъв с по-висок или по-нисък ранг.
    Подредбата е:
    1.Конституция
    2.Кодекс
    3.Закон
    4.Правилник за приложение на закона
    5.Наредба на МС
    6.Наредба на Министър
    7.Заповед
    8.Инструкиця.

    От там нататък,при противоречие и липса на изрична разпредба за отмяна/изменяне:
    Акт с по-висок ранг отменя такъв с по-нисък
    По-новият отменя по-стария ако и двата са общи
    Ако са спеиални закони (такива като ЗУТ),не се изменят и отменят нито от общ към специален,нито в обратната посока.

    За да се ориентираш какво отменя или изменя даден акт,четеш Преходните и заключителните му разпоредби.
    Пак там,ако има някаква дефиниция на термин-примерно какво е “стая”,”жилище” и т.н ,то тази дефиниция се отнася само до този акт и до никой друг.На теория могат да се ползват дефиниции от други актове,но трябва да докажеш,че смисълът е еднакъв-не е по подразбиране.

    Нещо като навик,ако ще се ровиш в закони…четеш отзад напред-т.е. от акта с най-нисък ранг към най-високия.Така се движиш винаги от конкретното към общото.Колкото повече качваш ранга,толкова по-общо формулирани са ти разпоредбите.

  9. @Salvador

    Благодаря за пояснението! 🙂
    И се извинявам за модерацията, просто съм сложила филтър на .ру мейловете, че са ме налазили руски спамери.

  10. ЗУТ е фундаментално пробит закон, който от около 400 члена е редуциран до 200 и няколко още в самото начало. Изменян е над 28 пъти, пишат го юристи, които нищо не разбират от него и казват на проектантите : аааа, това си е ваш закон, ни е с него не се занимаваме. Не знам на каква абревиатура съответства ЗУТ, може би на “закон за умните и тъпите”. Старият ЗТСУ превеждах като “Закон за търсене на силни усещания”.
    Има уникално евтин начин да си в час с нормативите – абонамент за Държавен вестник в http://www.lex.bg – получаваш го всяка седмица на посочен е-mail. Досадно е да следиш брой по брой, но е безплатно.
    Колкото до еднофамилната къща, не си задължена да спазваш до милиметър проекта, ако нещо не ти харесва. Има си начини. Ама за това – в писъмце. :))

  11. Абревиатурите определено ми харесаха – много точно отговарят на усещанията ми, докато го четох този ЗУТ :)))

    Иначе в проекта ни (този, който получихме в крайна сметка) има доста кусури, но като разпределение нямаме забележки… в общи линии достатъчно комфортно изглежда за двама, а от допълнителното намаляване на квадратурата се оказа, че няма да спестим някакво грандиозно количество пари и не си струва.

    Това си е преработен стар проект за вила, то си личи и по този повод някой неща са сметнати малко странно, ама… строителят ни каза, че ще се справи :)) Поне си имам чертеж на ръка – нещо, което определено и аз не съм виждала отдавна и върви да си го сложа и в рамка даже 🙂

    Ще питам за всичко, което не вдявам. Много обичам да питам 🙂

  12. Точно така е. Пълно е с всякакви глупости. Не дай Боже пък да се наложат някакви промени – тогава настъпва истинският хаос. А пък, ако строиш по стопански начин (т.е. сам да си намериш майстори и да ти строят) тогава ти трябва по този ЗУТ чл. 163, ал. 1 “строител, който е физически или юридическо лице, включващо в състава си физически лица, притежаващи необходимата техническа правоспособност, което по писмен договор с възложителя изпълнява строежа в съответствие с издадените строителни книжа.” Е, има една вратичка в ал. 5 на същия този член , че “когато строежът се изпълнява от възложителя, той е длъжен да осигури технически ръководител..”
    Да, ама не, както казва Петко Бочаров. Всичко зависи от местната администрация как ще го тълкува, тъй като тази алинея 5 е в противоречие с ал. 1, освен ако като възложител не си строителен инженер или строителен техник.Следват протоколи обр. 1,2 и т.н. до 15-16, когато евентуално ще дадат разрешениое за ползване. С една дума – ако тръгнеш да строиш сам се сблъскваш със сума ти неочавани проблеми. Така че проектирането в сравнение с това, което те очаква по-късно ще ти се стори песен.

  13. Да, много е трудна да се угоди на клиенти, които не знаят какво искат! Или по-точно искат нещо като дървен камък или пластмасово желязо! Горкият колега архитект!

  14. Всъщност абсолютно всички клиенти знаят какво точно искат – в повечето случаи това означава максимум стойност срещу минимална себестойност 🙂

  15. Здравейте! Случайно попаднах на вашия блог търсейки въпросния ЗУТ. Виждам, че е веселба и се успокоявам, че поне има с кого да се сподели опит или да се зададе въпросче. С моя мъж имаме къщичка от 5 години и решихме да си построим гаражче и лятна кухня в двора. Започнахме да набавяме необходимите документи и сме на фаза “протокол за откриване на строителна площадка и за определяне на строителна линия и ниво”. Дотук стигнахме с известно количество перипетии (неизбежно за хора незанимавали се със строене нивга досега) и си мислех, че сме поооооочти на финала с досадната документация. Да, ама не… както вече срещнах някъде. В общината от техническа служба ни казват какво трябва да направим, а аз се чувствам по-тъпо и от най-тъпия си изпит в университета! Подозирам, че ми говореше на български, но ей богу нищо не разбирах! Казах си – ще да съм адски тъпа!!! Няма какво друго да е… искаше ми се да изтека от общината ревейки… Е, аз не рева, но много ми се искаше да зарева! И така, волю-неволю награбих аз текста на ЗУТ и НАРЕДБА № 3 и попрочетох какво още ще ни сполети като необходимост от бумащина. Разбира се всяко нещо е свързано с пари и с геодезистите, които пък вземат още повече пари (абе май е спорно кой взема повече, до момента май геодезистите печелят)… за проектирането не говорим, там си е друга песен… Ама като сме се хванали на хорот, ще трябва да го играем. Мъглата е плътна, но започва малко да се разрежда…

  16. за каквото и да ти говорят да знаеш че става дума за пари.
    “by anjela”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *