Ура! Имаме разрешение за строеж :)

January 26, 2009 Кот 69 Comments

Е… стигнахме най-сетне и до тук. С Прасунсен вече сме горди инвеститори. Почти 1 година след хрумването ни да имаме къща и 4 месеца след като поръчахме да ни изготвят проект, в петък се сдобихме със заветното листче хартия, което ни дава правото да строим двуетажна жилищна сграда V-та категория, РЗП=87 кв.м. или иначе казано – къщурката ни.

Благодарим на всички служители в община Своге, които бяха търпеливи, дружелюбни и услужливи спрямо нас. Не бях срещала такова чудо до сега 🙂

Проектът

не е нещо особено… по визия и разпределение – типичната вила за района. Най-вероятно по подобен на този проект са се строили стотици на конвейр. Но отговаря перфектно на нашите нужди като разпределение на жилищната площ, не надвишава с много квадратурата, която бяхме определили, а и предварителните проучвания сочат, че имаме шанс да се вместим в определените за строежа пари. Мисля, че ще се получи доста симпатично… нищо, че няма шанс да спечели някой архитектурна награда 😀

Къщата не е завъртяна на юг, както беше моето първоначално желание по 2 причини:

Гледката. Фантастична е! Освен ако не построят 5 етажен блок на отсрещната улица, скоро няма да има какво да я запуши, а в тази част на квартала е разрешено само ниско строителство. В общи линии повечето прозорци и терасите са ориентирани към по-красивата част на двора и по-хубавата от улиците.
Двата електрически стълба (единия в парцела, другия на границата му) не позволяват широк покрив на двуетажна сграда. Така завъртяна, сградата е на най-голямо разстояние от жиците… О, да, казаха ни, че можем да пуснем молба и да преместят и другия стълб извън парцела. Прекалено сложно ми се струва, по-лесно ми е да завъртим къщата преди да е построена 🙂

Етаж 1

Дневна (19,5 кв.м.), кухня, мини баня, антренценце и голяма тераса. Стълбище към горния етаж.

Все още нямам идея какво ще е разпределението в дневната… знам само, че там трябва да сместя своя кабинет, трапезария и някакъв кът за разплуване по дивани за четене /гледане на телевизия / слушане на музика и т.н. Стаята не е много голяма, така че ще се наложи да се откажа от конфекцията и да си проектирам мебелите 🙂

Етаж 2

Голяма спалня (15.5 кв.м.) и кабинет за Прасунсен (8.2 кв.м.). Втора мини баня и тераса.

Спалнята е прилична по размер, така че обзавеждането ще ми е по-лесно, отколкото в предишния вариант. Все пак скосените тавани задължават… пак ще чертая 🙂

Фасади

О, дървената облицовка на 2-ри етаж определено ще я изпълним 🙂 Поне нещо от мечтаната дървена къща да остане… а и ми се струва добра топлоизолация.

Какво съдържа един проект

Архитектурна
Конструкции
Трасировъчен план и вертикална планировка
ВиК
Ел инсталации
План за безопасност и здраве
Още нещо, според изискването на общината, главния архитект или просто според спецификата на проекта – примерно проект за топлоизолация.

Етапите

Хм, не знам доколко е полезна тази информация, но ако на някой му е за пръв път да строи къща (като на нас), особено извън населеното място, в което живее, може би ще е добре да знае, че нищо не става толкова бързо, колкото му се струва в началото.

Разбивката по време и пари е следната:

Срещи с човека, който ни движи проекта (и който надявам се ще ни стане технически ръководител на обекта) – 2 пъти, първо с мен, после и с двама ни с Прасун… обяснихме си какво искаме един на друг, платихме капаро на втората среща (малко повече от половината сума за проекта) – общо 10 дни.
Технологично време за изработване на проекта – месец и половина. На 19 ноември си получихме папките. Можеше и по-бързо, но ние също работим… 2 седмици ту ние отлагахме среща, ту проектанта, докато успеем да си стиковаме програмите.
Среща да си получим проекта и да доплатим остатъка.
Ходене за подаване на документи в общината (проект, копие от нотариален акт, оригиналната виза за проектиране, копие от предварителния договор с енергото и ВиК). Такса за разглеждане на документи – 50 лв.
Ходене да оставим и другите 2 комплекта папки в общината (понеже не знаехме, че трябва и не ги носихме с нас първия път), както и да се разписваме на сума ти места по тях, както и да платим следващите такси (Проекти за ПУП и изменения за ПУП – 100 лв + одобряване на инвестиционни проекти – 174 лв).
Технологично време за разглеждане на проекта на съвет. Това сигурно зависи от общината, в нашата съвет има на всеки 2-ри петък в месеца.
Получаване на известие и 2 седмици срок за обжалване. Там също се разписвахме двамата.
Получаване на разрешението за строеж след тези 2 седмици.

Та значи – започнахме на 3 октомври и получихме документа на 23 януари. Естествено успяхме да хванем и голямата почивка около коледните и новогодишни празници, но и без това не се канехме да строим през зимата. Всеко ходене от София до Своге във връзка с проекта ни изяжда по половин работен ден и на двамата, така че се стараехме да ги редуцираме до санитарен минимум.

Следващ етап

Е… това вече е ясно.

Търсим си строители.

Да са опитни, съвестни, да си обичат работата, да се радват на майсторлъка си, да не попиляват материалите, да ценят труда и на другите. Ние с Прасунсен гарантираме, че ще сме коректни, както сме били с всички преди тях. Обещаваме, че няма да сме капризни 🙂 Това, на което държим е, проектът да се изпълни точно, да получим оферта по етапи и точен разчет за изразходваните материали и труд.

Общи приказки

Как да си спестим 3% от комисионната

January 23, 2009 Кот 47 Comments

Или няколко от съветите на Blake в clubs.dir.bg как да купувате или продавате имот с минимум рискове, такси и комисионни.

(Материалът е копиран от темата с разрешението на автора. “Живот отвъд Околомръсното” ви съветва, за да е пълно забавлението и информацията, да прочетете цялата полемика от оригиналния линк 😀 )

При продажба на имот

Пуснете си обявата сами. Ако не можете – платете 10-20 лева на някой, който може. Със сигурност ще ви излезе по-евтино, отколкото да оставите тази работа на агенция за недвижими имоти.
Естествено, че веднага ще ви се наобадят поне 10 агенции, не се съгласявайте да ви предлагат имота, защото така според тях автоматично им ставате клиенти, т.е. дължите комисиона.
Ако все пак агенция настоява да ви предлага имота, дебело подчертайте, че може да го направи САМО И ЕДИНСТВЕНО, ако не ви иска комисиона.
Не се връзвайте на примамки от сорта “Имам реални клиенти”, “Веднага ще ви го продам” и т.н. Това са брокерски празнодумия, целящи да ви склонят да им станете клиенти, т.е. да ви вземат парите.
Ако сте ориентирани в пазара – не се поддавайте на предложенията за цена, предлагани от брокери. Рискувате имота ви да бъде обявен на непродаваеми цени. Ако не сте ориентирани – прегледайте обявите за подобни имоти и преценете за колко можете да предложите вашия. Бъдете реалисти.
Ако все пак устоите на напъна и се опазите от агенции, при сключване на евентуална сделка ЗАДЪЛЖИТЕЛНО си наемете адвокат, работещ в сферата на недвижимите имоти. Със сигурност ще познава законите по-добре от произволен брокер. Адвоката го избирайте ВИЕ, а не купувача, щото може да ви хлъзнат.

При покупка

Ако имота се предлага от агенция (което е поне в 99% от случаите) и имота си го намерите вие (в смисъл видели сте обява от сайт, вестник, списание и т.н.), опитайте се да договорите нулева или минимална комисиона от ваша страна – все пак работата по търсенето сте я свършили вие и тя в никакъв случай не струва няколко хиляди евро.
Ако склоните да работите с агенция, внимавайте какъв договор ще ви предложат за подписване – обикновено искат да сключат ексклузивен договор, т.е. те да бъдат единствената агенция, която да ви търси имоти. Сами разбирате, че това сериозно ограничава избора ви от имоти, защото ще ви бъдат предлагани предимно такива, от които брокерът ще вземе комисиона И от другата страна. Освен това, по-наглите агенции предлагат дори и клаузи, че дори и сам да си намерите имот през времето на договора, пак им дължите комисиона. НИКАКВИ ПОДОБНИ РАБОТИ НЕ ПОДПИСВАЙТЕ!!!
Ако все пак подпишете договор, внимавайте за уловки и глупости, залегнали в договора. Поинтересувайте се какви гаранции за успешното приключване на сделката дава агенцията и какви отговорности носи в случай, че предоставените от агенцията документи (за които всъщност уж ви искат пари) всъщност се окажат грешни/неистински/непълни и т.н., което би довело до разваляне на сделката в по-късен етап. Подсигурете се, че няма да бъдете зарязани от агенцията още на предварителен договор.
В случай, че не желатете да работите с агенции (правилния избор!) – обезателно си вземете адвокат (естествено разбиращ от НИ) за приключване на сделката.
Ако се хванете с агенция, а не желаете да давате грешни пари, след огледа се постарайте да откриете координати на собственика, за да осъществите контакт с него. Удобни начини са например срещи със съседи, посещения в по-късен час (ако собственика живее в имота) и други. Вариант е и да си приготвите нещо като визитки с ваши координати и кратък текст от сорта “обадете ми се ако се интересувате от сделка”, които можете да пуснете незабелязано някъде (където собственика ще ги намери) из апартамента, който сте си харесали. Освен всичко друго, добре е да поговорите със съседите за някои подробности около блока/входа – възможно е имота да има проблематични съседи (алкохолици, луди, отглеждащи десетки животни в апартамента си, клошари, наркомани, такива, които не си плащат сметките с години и т.н.).
В случай, че си търсите ново строителство, най-голямата грешка е да се свържете с агенция – е тогава всичките пари, които ще вземе агенцията, отиват нахалост, защото дефекто агенцията само ще ви заведе на оглед и ще ви свърже със строителя. Вместо да се обаждате на агенции, просто обиколете квартала, където търсите имот, на всеки обект има табела с информация кой е строителя, инвеститора и т.н., координати за връзка, както и друга информация за обекта, от сорта кога се очаква завършване и т.н. Добре е също така след като си харесате обект, да потърсите информация за строителя в Интернет – обикновено по форуми и сайтове има достатъчно информация за некоректните фирми, както и за “залежали” с години обекти.
(Тук малка скоба от личен опит: на мен лично няколко различни агенции са ми предлагали строежи, които са особено проблематични, отдавна зарязани, такива, които много трудно или никак не могат да бъдат завършени и др.; чувал съм от тях какви ли не истории, най-цветущата беше “Другата седмица идват от фирма “Василка” да почистят обекта и вземат Акт 16 – тази приказка ми я разправяха 2003 година, а въпросният обект все още няма Акт 16 и скоро няма и да има, щото все още няма вода и канализация до него). Ако си имате и адвокат, занимаващ се с НИ, потърсете и от него някаква информация – все пак не сте първия, който се интересува от имоти, и вероятността адвоката да знае доста за съответния обект (ако е проблематичен), е доста голяма.
Ако си харесате имот и се свържете със строителя, пазарете се за цената – особено в момента строителите са склонни на големи намаления, защото имоти дал Господ, а клиентите са кът.
Ако ще работите с банка – това ще внесе допълнителна сигурност в сделката – обикновено банките доста добре проверяват за какво си дават парите, и ще ви откажат заема, ако има нещо нередно с имота. Разбира се, брокерите твърдят обратното (че на банките не им пука за вас и имота, който си купувате с техния заем), но това са абсолютни глупости. Особено напоследък.

И последно – никога, ама НИКОГА не се доверявайте на това, което ви говорят брокерите от АНИ – техния интерес се заключава до това да си вземат парите от комисиона (от едината или от двете страни), така че забравете, че защитават интереса ви. Освен това, с малко повече срещи с тях ще се убедите сами какви приказки, фантасмагории и врели-некипели са в състояние да сътворят, само и само да ви склонят да купите даден имот.

Всъщност, сега ще видите реакцията и на самите брокери в отговор на моите писания.

Успех и Умната!!! Парите са си ваши, но са много и трябва да бъдете внимателни при подобен род сделки. И помнете – един добър адвокат ще ви бъде в пъти по-евтин от една агенция, а също така и ще бъдете в пъти по-сигурни…

(Край на цитата и благодаря на Blake за систематизираната информация. В общи линии и нашите наблюдения от периода, в който търсехме апартамент, са подобни… е, имаше 1 изключение – на едно обаждане за допълнителна информация за апартамент в Толстой брокерката, която се занимаваше с него я нямаше, а колегата й направо ни посъветва да не се занимаваме с въпросния имот – неподдържана сграда от 50-те с кофти съседи. При покупка / продажба на парцел има други особености, но това е и тема на друг разговор 🙂 )

Общи приказки

Моят апокалиптичен сценарий за 2009-та

January 16, 2009 Кот 3 Comments

Новогодишните празници отминаха и като поздрав, наред с имотната, борсовата, банковата и политическата, получихме и газова криза. Да ни е честита.

Нямаме нужда от реалити, в което да се справяме със страховете си… ние живеем в такова. Ето и страховете, които ще ми се наложи да преодолея:

Газовата криза се задълбочава и води до загуби в ред български предприятия. Не ми дреме за парното (за да запушат устите на пенсионерите и хората с малки деца ще намерят някакво решение), а за икономиката. От това губим всички.
Избори (редовни, след 6 месеца или “предсрочни”, след 4-5), в които никоя партия не печели мнозинство и се започва парламентарното надлъгване и въртележки. Временни кабинети, кабинети на “експерти” и многоъгълни коалиции – идеалната ситуация да се окраде и малкото, което е останало. На наемателите за кратко не им пука каква кочина ще оставят след себе си.
Падане на валутния борд (без приемане на еврото), т.е. левът в ситуация на свободно падане. Това… няма какво да го коментирам.

1 ме притеснява най-малко само по себе си, но може да доведе до 2 и 3. Май падането на борда е най-големия ми икономически страх в момента. А вашите?

(Вдъхновение за страховете си почерпих от тук и тук.)

Общи приказки

Нашата година на промените

January 1, 2009 Кот 4 Comments

В края на годината всички правят някаква равносметка на изминалата и трупат обещания за бъдещата. Ето и нашият списък с грешки и случайни попадения по месеци:

През януари 2008-ма все още се сбогувахме с мисълта да теглим непосилни кредити за кенеф с тераса (или както обичаха да рекламират брокерите – просторен двустаен) в Люлин и узрявахме за идеята на свободата – къща с двор в околностите на София. Това беше и времето, когато започнахме първите си преходи до близки и не чак толкова селца и паланки… с надеждата да намерим парцел по джоба ни, а защо не и направо къща с всички екстри на безсрамно ниска цена. Разходихме се до с. Железница, за да установим, че там ни харесва, но цените са високи, а пътят – дълъг и гаден, както и да осмислим, че вилна зона на 8 км от селото изобщо не си струва дори губенето на време в огледи. От тогава се заклехме да не забравяме фотоапарата, защото втори път може и да няма.

Февруари и март бяха месеците на целенасоченото търсене. Оказа се, че интернет има навсякъде, но канализация – не, а близостта до София като километри съвсем не означава удобен и редовен транспорт. Разгледахме с. Кътина до Нови Искър и това беше първото място, което ни хареса дотолкова, че да звъним на обяви и да се срещаме с брокери. Оказа се, че фотоапаратът ни не “пали” при минусови температури, за това и първите снимки са от следващото ни ходене там. Първата ни среща с брокер не беше съвсем губене на време – имахме екстремно спускане по кътинските улички, както и една непланирана разходка до с. Богьовци, където според него се намирал парцелът-мечта за нас. Е… отметнахме и тази дестинация – без сделка.

Разгледахме Волуяк и бързо го отписахме като подходящо място за живеене. Близко е, стига се с градски транспорт, но като съотношение “цени/качество на живот” беше толкова под останалите села, че дори и снимки не направихме. За това пък тъкмо липсата на удобен траспорт ни отказа дори и да разгледаме в.з. Клисура до Банкя, въпреки доста изгодните предложения, подплатени с красиви кадри от там.

Изобщо март беше периода на най-активното ни търсене. Тогава ни хрумна, че може би Костинброд също е добър вариант, а след като сме стигнали до там, защо да не разгледаме и с. Драговищица – само на няколко км от Костинброд и с доста по-ниски цени на имотите. В тази посока обмисляхме и гр. Сливница, но докато се чудехме дали изобщо имаме желание да се отдалечаваме толкова, решихме да се разходим навътре по Искърското дефиле и се влюбихме дотолкова, че заседнахме там 🙂

Този път подходът ни беше различен. Определихме си най-отдалеченото място, до което искаме да стигнем по линията на влака и започнахме оттам. Реброво се оказа живописно и чисто селце, което дори и в ранната пролет изглеждаше красиво, в Луково се чувствахме чудесно, но ни притесняваше, че е почти вилна зона, за това пък във Владо Тричков ходихме цели 3 пъти. И сигурно щяхме да се набутаме да купим парцел там, ако на Прасунсен не му беше хрумнала гениалната идея да ме примами да се разходим до Своге (с обещание да минем на връщане през Кътина, за да компенсирам с липсващите ми снимки).

Април беше изцяло посветен на Своге и на опитите ни да си намерим “идеалното-место-за-живеене-там-за-което-ни-стигат-парите”. Вече знаехме какво точно търсим: парцел в регулация на не повече от 30 мин пеша от центъра на града, с ток и вода, желателно и канализация… и улица, на която нямам нужда от спирачки на обувките, за да не тръгна да се търкалям надолу. Разгледахме около 10-тина предложения и намерихме пресечената точка между разума и сърцето, така че около Великден вече бяхме горди собственици на нашата слънчева полянка с форма на усмивка 🙂

Май и юни бяха загубено време. От една страна проучвахме вариантите за сглобяема къща и ходихме да разглеждаме вече построени такива, от друга – бяхме останали с впечатление, че за да сключим договор с фирма да ни построи такава, трябва да имаме предварителни договори с ЧЕЗ и местното ВиК.

През юли също не мръднахме напред. Прасунсен беше в Индия, от където успя да се включи с едно материалче за дворните бараки и постави началото на рубриката “Направи си сам”. От нервниченето ме спасяваха единствено моите скици за обзавеждане на спалня с мини размери и дискусиите за най-добрата технология за строеж на къща, но в затова пък открихме много интересни хора, с които дори и в споровете се научава нещо полезно.

Август и септември бяха месеците на разочарование и съмнения. Цените на сглобяемите къщи се изстреляха нагоре, започнаха фалитите на банки отвъд океана… и затягането на кредитната политика у нас. Преференциалните уж условия на известна банка се оказаха толкова неизгодни, че 3-те дена срок, които си оставих за отговор бяха повече от уважение към усилията на кредитния ми инспектор. Започнахме да обмисляме и други варианти за строеж – не изискващи цялата сума кеш.

В замяна на това обиколихме родните си места и близките им околности и верни на принципа да представяме подходящи за уморени граждани извънградски населени места, се отчетохме с един материал за с. Стефаново, съвсем близо до Добрич.

През октомври и ноември почти не сме писали по същество за нашите търсения и проблеми, но темите, които споделяхме, косвено бяха свързани с тях. Преосмислихме позицията си за монолитното тухлено строителство – с всичките си недостатъци, това е технологията, която позволява строеж “на части”, разтеглен във времето… според доходите и атмосферните условия. Поръчахме си проект за малка къща и с нетърпение (и в пълно неведение относно крайния резултат) изчакахме да стане готов, докато се ограмотявахме относно законите. Намерихме подходящо място за споровете относно различните видове строителни технологии и на малките обяви, които периодично се появяват (и съответно се губят назад по страниците).

Декември беше време за търчане по институции, чакане на разрешение за строеж и осъзнаване на идеята, че понякога най-умното нещо, което можеш да направиш, е да не правиш нищо. Защото от лятото до сега цените на материалите и труда в строителството са паднали доста и както утешително ме потупа по рамото един познат строителен инженер: “Радвай се, че ви е липсвал опит да задвижите бързо строежа още през лятото. Щяхте да се набутате двойно…”

Късметът на новака? Хммм… ще видим това през 2009-та 🙂